Эксперты не видят фундаментальных причин для изменения ситуации на вторичном рынке жилья Москвы во втором квартале. Ставки по ипотеке все еще высокие, а спрос низкий
Вторичный рынок жилья остается под давлением высокой ключевой ставки — спрос остается слабым, а рост цен в основном происходит за счет вымывания самых бюджетных квартир.
Спросили у экспертов, что будет с ценами на вторичном рынке жилья Москвы во втором квартале.
К главным факторам, которые определяют сейчас динамику цен на вторичное жилье в Москве в массовом сегменте, эксперты относят постепенное снижение ипотечных ставок и сокращение объема доступного предложения. «Основной прирост цен в первом квартале, как и весь прошлый год, продолжает обеспечиваться вымыванием наиболее доступных предложений в недорогом сегменте. На фоне ограниченного бюджета покупателей быстрее всего с рынка уходят относительно бюджетные варианты (например, квартиры в панельных домах, расположенные на юге и востоке города), что влияет на общую статистику», — пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Часть экспозиции вторичного рынка находится на рынке аренды, на котором все еще растут ставки, добавила руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
По оценкам «Яндекс Недвижимости», число предлагаемых лотов за квартал сократилось на 16,7%. Это, в свою очередь, отражалось на поведении продавцов. В первом квартале доля продавцов, которые снижают цены, в объявлениях сократилась на 10,3 п.п., до 34%, а средний размер скидки не изменился и составил 0,2 п.п. Повышали цены в объявлениях в процессе поиска покупателей 13,2% (+2,6 п.п. за квартал) продавцов, а средний размер повышения составил 4,2% (+0,7 п.п.). «Такая динамика обусловлена снижением ключевой ставки, сокращением предложения и ростом активности покупателей», — пояснил коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров. «При этом говорить о рыночном росте на вторичке не приходится: на фоне дорогой ипотеки и ограниченного спроса продавцы вынуждены умерить аппетиты», — отметил Олег Репченко.
Во втором квартале рынок вторичного жилья останется под давлением указанных выше факторов, но определяющим будет дальнейшее снижение ключевой ставки. «Одно из следствий снижения ключевой ставки — сокращение банковских ставок по ипотечным кредитам. Это делает ипотеку доступнее и стимулирует спрос. И хотя пока мы видим, что ипотечные ставки снижаются достаточно медленно, позитивных ожиданий от рынка у покупателей стало больше», — пояснил Евгений Белокуров.
Дополнительное влияние окажет перетекание спроса с рынка новостроек, которое уже происходит. «Высокие ставки на первичном рынке и ужесточение по условиям выдачи семейной ипотеки приводят к перетеканию спроса на вторичный рынок и росту цены», — пояснила Елена Чегодаева.
Однако причин для резких изменений как в части спроса, так и в части цен на вторичном рынке жилья Москвы во втором квартале эксперты не видят. «Цены будут топтаться на месте, сохранится динамика на уровне плюс-минус 1–2%. Фундаментальных причин для роста цен просто нет: ставки по ипотеке все еще находятся на уровне около 20% годовых, доходы оставляют желать лучшего, спрос слабый. Соответственно, у продавцов нет причин пересматривать цены», — пояснил Олег Репченко.
Предпосылок для существенных изменений на рынке жилья во втором квартале не видят и эксперты из «Яндекс Недвижимости». Там полагают, что возможны локальные повышения или снижения цен. Например, средний показатель по конкретной территории может вырасти при вымывании с рынка значительного числа доступных квартир или массовом выводе на него высокобюджетных лотов, а при обратных процессах показатель может снизиться. «Но такие точечные изменения на местах не окажут влияния на общую картину вторичного рынка Москвы. В целом предполагаем, что колебания цены будут незначительными в ближайшей перспективе», — отметил представитель компании.
Согласен с коллегами руководитель офиса «Новослободский» «Инком-Недвижимости» Денис Васильев. По его словам, пока нет оснований ожидать, что второй квартал и этот год в целом будут отличаться от прошлого по активности и условиям на рынке вторички. «Потенциальный спрос год к году находится на нормальном уровне, но конверсия перехода в сделки мала. Предпосылок к изменению динамики цен нет», — сказал эксперт.
Елена Чегодаева, в свою очередь, настроена более оптимистично в части роста спроса и цен на вторичку на фоне перетока покупателей с рынка новостроек. «Во втором квартале продолжится рост цен на вторичном рынке в среднем на 3,5–4% в месяц. Пока не будут приняты изменения по условиям семейной ипотеки на первичном рынке, потребители будут ориентироваться на вторичный рынок», — считает она.
Что касается скидок, то эксперты ждут постепенного их сокращения. Этот тренд уже наблюдается по мере повышения спроса вследствие снижения ставок по ипотеке. По данным «Инком-Недвижимости», в первом квартале 64% (-12 п.п. за год) сделок на вторичке проходили с дисконтом. А средний дисконт за этот период сократился на 1,4 п.п. — с 5,4 до 4%.
Для активизации вторичного рынка ипотечные ставки должны опуститься до 10–12%, однако это перспектива следующего года, считают эксперты. «То есть если переход в зону комфортных для рынка значений и состоится, то не раньше следующего года. И ждать ощутимых изменений на вторичном рынке во втором квартале 2026 года не стоит», — подытожил Олег Репченко.
