С 1 октября заработали новые правила выдачи семейной ипотеки – теперь ставка и максимальная сумма кредита будут зависеть от количества детей и региона проживания семьи. Также вводится максимальный срок субсидирования льготной ипотеки – до 15 лет.
На всей территории России (за исключением четырех столичных регионов) теперь действуют следующие условия:
2% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок младше 7 лет на момент заключения договора;
4% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок младше 7 лет на момент заключения договора;
6% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок младше 7 лет на момент заключения договора;
8% годовых, 8 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок младше 7 лет на момент заключения договора;
10% годовых, 6 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком младше 7 лет на момент заключения договора.
Для столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области) условия такие:
4% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок младше 7 лет на момент заключения договора;
6% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок младше 7 лет на момент заключения договора;
8% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок младше 7 лет на момент заключения договора;
10% годовых, 15 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок младше 7 лет на момент заключения договора;
12% годовых, 12 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком младше 7 лет на момент заключения договора.
В рамках программы семейной ипотеки ставка по льготному кредиту на строительство частного дома или его завершение, а также на покупку земли с последующим возведением жилья останется 6% вне зависимости от количества детей и региона проживания семьи.
Для сравнения: средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на новостройки составляет 18,74%, на вторичное жилье – 18,68%, следует из данных Дом.РФ на 25 сентября. А средняя стоимость квартир и апартаментов на рынке новостроек Москвы по итогам первой половины 2026 г. достигла 47,4 млн руб., подсчитывали в «Метриум» и ГК «Основа». При этом на рынке массовых новостроек (комфорт-класс) старой Москвы средняя стоимость была 20,3 млн руб., в проектах массового сегмента (стандарт-класс и комфорт-класс) на первичном рынке Новой Москвы – 16,9 млн руб.
Согласно данным последней Всероссийской переписи населения в 2020 г., число семей с четырьмя детьми в России составляло 273 504, а с пятью и более – 105 873. В то же время семей с одним ребенком было более 8,78 млн, с двумя детьми – более 5,05 млн, с тремя детьми – более 1,31 млн.
Программа семейной ипотеки запущена в 2018 г. и продлена до конца 2030 г. С момента начала ее работы банки выдали более 2,1 млн льготных кредитов на сумму почти 11 трлн руб.
До 1 октября 2026 г. получить семейную ипотеку под 6% с первоначальным взносом 20% могли семьи хотя бы с одним ребенком до шести лет. Также льготные условия кредитования получали семьи с двумя несовершеннолетними детьми из городов с населением до 50 000 человек, из регионов с малым объемом строительства или из субъектов с индивидуальными программами развития, а также семьи, где есть ребенок-инвалид. Максимальный размер кредита по программе составлял 12 млн руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в остальных регионах – 6 млн руб.
В апреле 2025 г. программу расширили на вторичное жилье, но только в городах, где ведется строительство не более двух новых домов. Квартиры должны находиться в многоквартирных и не признанных аварийными домах не старше 20 лет. Также сделка не должна быть оформлена со взаимозависимыми лицами. Получить льготный кредит на вторичное жилье могут семьи, имеющие ребенка в возрасте до шести лет включительно, но только один раз.
С 1 февраля 2026 г. получить семейную ипотеку стало возможно только один раз на всю семью – раньше льготный кредит мог оформить каждый из супругов. Также новые правила исключили так называемую донорскую схему, когда кредит под 6% оформлялся для формально подходящего под условия человека за счет созаемщика-донора – родителя, опекуна или любого другого родственника ребенка, родившегося с начала 2018 г. и в последующие годы.
Компенсацию льготных ставок банкам по госпрограммам в начале 2026 г. сократили на 0,5 п. п. Правительство компенсирует кредитным организациям разницу между ключевой ставкой, увеличенной на размер возмещения, и льготной, по которой выдаются кредиты. В этом году размер возмещения составит 2 п. п. по кредитам на новостройки и 2,5 п. п. по кредитам на индивидуальное жилищное строительство.
Изменения призваны сделать льготную программу более адресной и демографически ориентированной, отмечали ранее в Минфине.
Изменения в условиях льготной ипотеки существенно снизят ее доступность для семей с одним-двумя детьми, на которые приходится 88% всех семей с детьми, говорит управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Для семей с одним ребенком ежемесячный платеж вырастает ровно вдвое, что может стать для них стоп-фактором – они будут откладывать сделки, выбирать квартиры меньшей площади или переходить в более бюджетные локации, отмечает руководитель отдела ипотеки Level Group Юлиан Овечкин. Кроме того, воспользоваться программой сможет лишь часть семей из-за возрастного ограничения, добавляет он.
По числу новых кредитов самой многочисленной отдельной группой все равно останутся семьи с одним ребенком, хотя их доля заметно снизится, считает руководитель блока розничного бизнеса ТКБ Владимир Стасевич. Семьи с пятью и более детьми, вероятнее всего, останутся самой редкой из рассматриваемых групп, продолжает он: минимальная ставка улучшает условия покупки, но не меняет небольшую численность самой категории и не отменяет требований к платежеспособности.
Изменения в параметрах семейной ипотеки не станут критическим фактором для столичных застройщиков, так как в Московском регионе ценовые параметры новостроек выходят за пределы лимитов семейной ипотеки, говорит руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская. Наибольшее влияние придется на комфорт-класс и региональные рынки с более низким чеком покупки, где зависимость от субсидируемых государством программ традиционно выше, считает она. Наименьшее влияние ощутят регионы с высокой долей многодетных семей и высокобюджетные сегменты, где доля льготной ипотеки исторически ниже, добавляет директор по стратегическому развитию, управляющий партнер Element Елизавета Конвей.
При этом новые условия сделают рынок более сегментированным и застройщикам придется пересмотреть квартирографию будущих проектов, продолжает Конвей. Для девелоперов это означает необходимость смещать фокус в сторону проектов с семейными планировками и развитой инфраструктурой, параллельно развивая собственные механизмы поддержки спроса на компактное жилье, рассуждает она. Чтобы удержать покупателей, девелоперы усилят конкуренцию и начнут активнее предлагать собственные инструменты – рассрочки и субсидирование ставок, полагает Овечкин из Level Group. При этом удешевления квартир ждать не стоит, предупреждает он: высокая себестоимость строительства, ограниченный объем предложения и запуск застройщиками специальных программ позволят удержать цены на прежнем уровне.
Первые изменения в объеме и структуре выдач рынок увидит уже в первую неделю октября – доля выданных кредитов по семейной ипотеке снизится, при этом доля коммерческой ипотеки в общем портфеле будет увеличиваться, прогнозирует Стасевич из ТКБ. По данным ЦБ, сейчас на льготные программы ипотеки (помимо семейной, есть сельская, дальневосточная и т. д.) приходится более 50% выдач. В августе банки выдали ипотеки на 381 млрд руб. – на ипотеку с господдержкой пришлось 56% выдач (213 млрд руб.). Но на семейную приходится основная часть льготных ссуд – банки предоставили кредитов на 182 млрд руб.
В октябре объем выдач ипотечных кредитов на банковском рынке может снизиться на 30–40% относительно сентября, после этого начнется плавное восстановление, говорит управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич.
Аналогичную оценку дает директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина, но по всему IV кварталу: выдачи просядут на 30–40% по сравнению со средними значениями первых девяти месяцев года. В октябре выдачи еще могут поддерживаться за счет одобренных до 1 октября заявок по прежним условиям, добавляет она. Затем возможен спад около 30% за счет семей с одним ребенком, и к концу 2026 г. выдачи стабилизируются, говорит старший директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталия Богомолова.
Объем выдач в октябре-декабре будет поддержан сезонным фактором, так как в конце года интерес к ипотеке традиционно оживает, говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Частично поддержать спрос поможет сохранение ставки 6% на строительство частного дома, добавляет Стасевич.
Нормализация объема выдач произойдет после адаптации рынка к новым условиям, на которую обычно требуется 1,5–2 месяца, рассуждает Носова. Адаптация заемщиков и частичное восстановление спроса на семейную ипотеку возможны в начале 2027 г., говорит Щурихина. Но даже с учетом повышения ставок для большинства категорий заемщиков данная программа останется выгоднее рыночных предложений как минимум в ближайшие 1–1,5 года, отмечает она. Вероятно, с течением времени доля сделок с большим первоначальным взносом увеличится, а доля многодетных семей в выдачах вырастет до 40–50%, говорит Костюкевич. Несмотря на изменение условий, совокупный объем выдач ипотеки в России по итогам года превысит прошлогодний примерно на 16% и составит 5,2 трлн руб. – рост в 2,5 раза год к году будет обеспечен за счет продаж в сегменте рыночной ипотеки, говорит представитель ВТБ.
