Рассказываем об алгоритме действий арендатора квартиры, если после окончания срока договора наймодатель безосновательно не возвращает обеспечительный платеж
Нередко между наймодателем и нанимателем арендного жилья возникает конфликт о возврате залоговой суммы. Залог выполняет роль финансового обеспечения (страхового депозита), подтверждающего готовность арендатора вовремя вносить плату за проживание и бережно относиться к имуществу собственника.
О том, как действовать арендатору, чтобы получить залог обратно, рассказывает руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Елена Тимошенко.
Первым делом надо еще раз внимательно изучить договор, найти конкретную сумму залога и прописанный срок его возврата. Многие арендаторы не обращают на это внимания, но в договоре должно быть указано, в течение скольких дней после выезда возвращаются деньги. Также нелишне ознакомиться с перечнем случаев, когда залог может быть удержан. Если формулировки размыты (например, «в случае порчи имущества» без детализации) или позволяют собственнику трактовать их неограниченно широко, такое условие можно оспорить в суде как несправедливое или как условие договора, по которому арендатор и наймодатель не достигли согласия при заключении договора. В случае судебного спора можно также ссылаться на то, что имущество находится в состоянии естественного износа.
При выезде необходимо обязательно сверить текущее состояние квартиры с тем, что было зафиксировано в акте приема-передачи, и со своими фото и видео при заезде. Это поможет выявить дефекты, которые уже были на момент вселения. Если все более или менее совпадает, то наймодатель не имеет права не отдавать залоговую сумму.
В качестве других доказательств необходимо подготовить расписку или платежное поручение о передаче залога, выписку по карте, квитанции об оплате аренды и «коммуналки», а также акт приема-передачи с фото и видео при заезде и выезде. Также неплохо сохранить всю переписку с собственником (в мессенджерах, по почте) — это докажет факт внесения залога, отсутствие долгов и позволит сопоставить состояние жилья, опровергнув нежелание наймодателя отдавать залог.
При выезде снимите непрерывное видео всех комнат, стен, пола, мебели и техники с фиксацией даты и времени (например, через экран телефона с сайтом точного времени) и пригласите незаинтересованного свидетеля (например, соседа) для подтверждения съемки. Если собственник не приходит или отказывается подписывать акт приема-передачи, надо составить односторонний акт, поставить свою подпись, подписи свидетелей и дату, сфотографировать его на фоне квартиры и направить арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении или по электронной почте с уведомлением о прочтении.
Сначала можно попытаться договориться с собственником о возврате залога мирно. Можно связаться с ним, напомнить о сроках возврата и условиях удержания из договора.
Если наймодатель после всех переговоров отказывается возвращать залог, то необходимо составить письменную досудебную претензию с реквизитами договора, суммой залога, основаниями для возврата, вашими банковскими реквизитами, указать срок ответа в соответствии с договором. Если в договоре срок не указан, предложите для выплаты разумный срок — в законе точное количество дней не установлено, обычно на возврат денежных средств предоставляют от трех до 30 дней. Собственника можно предупредить, что в случае отсутствия выплаты будет обращение в суд.
В претензии необходимо указать:
- реквизиты договора;
- сумму залога и дату его передачи;
- основания для возврата (отсутствие долгов, сохранность имущества, соблюдение сроков уведомления о выезде, если это было условием);
- банковские реквизиты для перечисления;
- четкий срок для ответа (если в договоре не прописан свой срок, по закону у собственника есть семь дней с момента получения претензии);
- предупреждение о намерении обратиться в суд в случае отказа.
После этого претензия направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по месту прописки собственника и его фактическому месту проживания (один из этих адресов обычно указан в договоре). Это даст доказательства соблюдения досудебного порядка и зафиксирует дату отправки для отсчета срока.
Если и после этого вопрос не решается, то надо подавать иск в мировой суд (при сумме до 500 тыс. руб.) по месту жительства ответчика или нахождения квартиры. В иске необходимо требовать взыскать залог как неосновательное обогащение (ст. 1102 Гражданского кодекса) и проценты за пользование чужими деньгами (ст. 395 Гражданского кодекса) с даты просрочки возврата.
К иску необходимо приложить все доказательства: договор, акты, фото, переписку, претензию, квитанцию об уплате госпошлины, подтверждение направления копии иска ответчику. При положительном решении суд взыщет с наймодателя сумму залога, проценты и судебные расходы.
После вступления в законную силу решения суда в вашу пользу вы получаете исполнительный лист и можете выбрать один из двух способов принудительного исполнения решения:
- через службу судебных приставов (ФССП). Подается заявление о возбуждении исполнительного производства с оригиналом исполнительного листа в подразделение ФССП по месту жительства должника или по месту нахождения его имущества. Пристав обязан возбудить производство в течение трех дней, после чего самостоятельно разыскивает счета и имущество должника для взыскания;
- напрямую через банк должника (минуя приставов) — если вы знаете, в каком банке у должника открыт счет, вы вправе предъявить исполнительный лист непосредственно в этот банк вместе с заявлением, указав свои банковские реквизиты для перечисления денег. Это право закреплено в ст. 8 закона № 229-ФЗ и позволяет значительно сократить сроки получения денег по сравнению со взысканием через приставов.
