Очередное снижение ключевой ставки — это позитивный сигнал. Однако радикальных изменений на рынке жилой недвижимости пока не ожидается, считают аналитики, опрошенные «РБК Недвижимостью»
Банк России на заседании в пятницу, 19 июня, снизил ключевую ставку на 0,25 п.п., до 14,25%. Это стало девятым подряд снижением показателя. Разбираемся с аналитиками рынка, как такое решение регулятора повлияет на ипотеку.
Очередное снижение ключевой ставки Центробанком до 14,25% — позитивный сигнал для рынка, считают эксперты, опрошенные редакцией «РБК Недвижимости».
Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов считает, что несмотря на то, что хотя рыночные ипотечные ставки будут по-прежнему оставаться очень высокими, можно будет рассчитывать на определенное дальнейшее увеличение выдач. По мнению эксперта, главная мотивация россиян, берущих ипотечный кредит по рыночной ставке — в желании приобрести квартиру, пока она еще больше не подорожала, а в будущем рефинансировать кредит на более приемлемых условиях. «На мой взгляд, чтобы рыночная ипотека стала доступной для большого числа людей, ставки по ней должны опуститься в район 10-12%», — говорит Додонов.
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова соглашается, что любое снижение процентных ставок делает ипотеку более привлекательной, однако на фоне сохранения высоких ипотечных ставок спрос на нее не может расти серьезными темпами. Эксперт также считает, что идеальным с точки зрения возможности качественно обслуживать ипотечный кредит являются ставки на уровне не выше 12%.
Профессор Финансового университета Александр Цыганов считает снижение ключевой ставки важным сигналом, который окажет скорее психологическое влияние. Часть потребителей может воодушевиться продолжающимся снижением ключевой ставки и поторопится купить недвижимость в расчете и на последующее снижение ставки и возможность рефинансирования ипотеки. Эксперт поясняет — для того, чтобы ставки по рыночной ипотеке приблизились к 13-15% годовых, ключевая ставка должна быть в районе 10-12%. А еще лучше, если ипотечная ставка достигнет 10%, что предполагает ключевую ставку в 7-8%.
Директор по рейтингам кредитных институтов агентства Эксперт РА Екатерина Щурихина считает, что после такого решения ЦБ кредитные организации продолжат курс на осторожное снижение ставок в пределах 1 п.п., сохраняя жесткую риск-политику. По мнению эксперта, тенденция к плавному восстановлению объемов рыночной ипотеки укрепится, и к концу 2026 года ее доля может приблизиться к 50%, достигнув паритета с льготным сегментом. А значимого увеличения выдач в рыночном сегменте можно ожидать при ставках ниже 12%, что, вероятно, является перспективой 2027 года.
Коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин замечает, что практика последних шести месяцев показывает — снижение ключевой ставки слабо влияет на динамику ипотечных ставок. Дело в том, что ЦБ уменьшает ее осторожно, а банки еще осторожнее определяют ставки по ипотеке. Сейчас ставки предложения примерно на 4,5 п.п. выше ключевой ставки, а в более стабильной экономической ситуации ставки по ипотеке были на 2-3 п.п. выше «ключа», добавляет он.
«Ставки по стандартным ипотечным программам все еще не очень комфортные. Но каждое снижение ключевой ставки несколько увеличивает число покупателей, которые могут воспользоваться ипотекой», — добавляет основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Опрошенные эксперты считают, что спрос на жилье на фоне снижения ключевой ставки может вырасти.
Спрос зависим от ипотечной ставки, поэтому любое ее снижение стимулирует спрос. Часть покупателей сочтет, что может позволить себе обслуживание кредита и лучше купить квартиру до очередного повышения цен. Часть из них будет рассчитывать на рефинансирование и понижение кредитной нагрузки в будущем, считает Александр Цыганов.
По мнению Ирины Доброхотовой, каждое снижение воспринимается как позитивный сигнал, однако при небольшом снижении и влияние будет не слишком заметным. Главное, что это происходит последовательно и поэтапно, что положительно сказывается на спросе.
Опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты считают, что от снижения ключевой ставки больше выиграет вторичный рынок.
Александр Цыганов обращает внимание на то, что рынок вторичного жилья в мегаполисах демонстрирует рост, который ускорился в последние два месяца. Повышение доступности ипотечного кредита послужит развороту интереса части покупателей на рынок готового жилья. И чем ниже будет снижение ипотечных ставок, тем большей популярностью будет пользоваться вторичка.
Игорь Додонов соглашается, что рынок вторичного жилья в большем выигрыше. Ведь учитывая существенный разрыв в ценах с первичным жильем, именно на него люди, не подпадающие под условия льготной ипотеки, будут смотреть прежне всего при намерении улучшить свои жилищные условия.
Дмитрий Проскурин замечает, что на вторичном рынке жилья средние ставки по ипотеке сейчас ниже, чем для покупки новостроек. Но больших различий для рыночной ипотеки на первичку и вторичку практически нет.
По словам Ирины Доброхотовой, преимущество рынка вторичного жилья перед новостройками заключается в том, что они не только дешевле, но и не нужно ждать, когда они будут сданы. Поэтому вторичный рынок всегда ждет снижения ставок и роста доступности ипотеки.
По мнению опрошенных «РБК Недвижимостью» экспертов, рынок первичного жилья находится сейчас в более сложном положении, нежели вторичный рынок.
Ирина Носова напоминает, что цены на новостройки слишком высоки, чтобы продолжить дальнейший рост без помощи массовых льготных программ. Поэтому коррекция ставок позитивнее отразится именно на рынке вторичного жилья. В некоторой степени спрос на новостройки могут косвенно подстегнуть признаки оживления рынка вторичного жилья, так как покупка может быть профинансирована в том числе за счет средств от продажи имеющейся недвижимости, добавляет эксперт.
Александр Цыганов соглашается, что на рынке новостроек наблюдается стагнация, но есть разнонаправленные тенденции. Есть примеры локального снижения цен на неудачные проекты, чаще это оформляется как спецпредложение на часть квартир.
По словам Дмитрия Проскурина, цены на новостройки стабилизировались и в ближайшее время ситуация скорее всего не изменится. Рынок не ждет никаких прорывных решений ни по ключевой ставке, ни по программам поддержки спроса. Цены будут расти умеренными темпами, считает Проскурин.
Ирина Доброхотова поясняет, что на данный момент можно говорить о том, что цены на первичном рынке находятся на плато. А рост цен происходит в основном из-за вымывания более дешевых квартир и роста числа более дорогих проектов растет. Именно этот перекос, по словам эксперта, и вызывает увеличение средних цен.
При действующих на данный момент ипотечных ставках существуют множество препятствий для приобретения жилья, считают эксперты.
Александр Цыганов называет препятствием недостаточный доход для накопления средств для первого взноса и последующего обслуживания кредита, а также недостаток качественного и в то же время доступного предложения жилья эконом-класса. «Еще можно назвать боязнь потерять средства и не получить квартиру из-за правовых проблем с документами или нечистоплотностью застройщика, а также затягивание сроков строительства», — добавляет эксперт.
Дмитрий Проскурин обращает внимание на рост цен и довольно высокую инфляцию, которая «съедает» как доходы, так и сбережения.
Еще одним сдерживающим фактором для рынка ипотеки Екатерина Щурихина называет высокий уровень закредитованности граждан при ужесточении подходов к оценке долговой нагрузки заемщиков.
«Бюджетное жилье покупают главным образом на заемные средства. Поэтому дорогие кредиты — это снижение, а иногда и отсутствие продаж», — резюмирует Ирина Доброхотова.
