Гостиничный сектор Грузии стремительно растет. Разбираемся, почему так происходит и что дает частному инвестору покупка номера в отеле на берегу моря
Курортные локации Грузии известны своей универсальностью. От водных активностей на берегу моря до походов в горы, от прогулок по старинным крепостям до гастрономических путешествий — здесь найдет варианты для отдыха практически любой турист. Неудивительно, что страну посещают миллионы, причем объем турпотока растет из года в год. По данным Национальной администрации туризма, в 2025 году Грузию посетили более 7,8 млн иностранных путешественников, тогда как в 2024 году показатель равнялся 7,36 млн.
Одновременно развивается рынок недвижимости Грузии. Как сообщается в отчете Cushman & Wakefield, который есть в распоряжении «РБК Недвижимости», последовательный экономический рост приводит к увеличению потребительского спроса. Результатом стало наращивание предложения и появление нестандартных премиальных проектов в жилом и гостиничном секторе. Яркий пример — Pontus Rotana Resort & Spa — пятизвездочный отель под управлением известного оператора из ОАЭ Rotana. Комплекс возводят в Гонио — южной части города Батуми. Этот район известен спокойной атмосферой и сочетанием горного и морского пейзажей.
Выясняем, как развивался рынок недвижимости Грузии за последние годы, чем Батуми привлекает обеспеченных туристов и что делает Pontus Rotana Resort & Spa интересным для инвесторов.
С каждым годом Грузия все прочнее укрепляется в статусе одной из наиболее привлекательных локаций для путешествий — не только для гостей из СНГ, но и для путешественников из Европы, Азии и Ближнего Востока. Туристы инвестируют в экономику страны, на фоне чего происходит рост рынка недвижимости — города создают возможности для размещения путешественников. По подсчетам инвестиционно-брокерской компании TBC Capital, к концу 2025 года объем рынка жилой недвижимости в стране достиг $4,5 млрд. Основная доля пришлась на столицу Грузии Тбилиси, вторым по объему стал Батуми.
Впрочем, по некоторым параметрам рынок Батуми обгоняет Тбилиси. В частности, исследование TBC Capital показало, что средняя цена продажи жилой недвижимости в курортном городе за 10 месяцев 2025 года выросла на 16%, что выше столичного показателя.
Еще одной особенностью приморского курорта стала структура спроса. По оценке аналитиков Colliers, 70% от роста продаж жилой недвижимости в регионе обусловлено активностью иностранных покупателей. Количество зарегистрированных в 2025 году сделок превзошло показатели ажиотажного 2022 года, город установил новый рекорд с более чем 17 тыс. транзакций. Для сравнения: в 2022 году было совершено 16,8 тыс. сделок, в 2023-м — 14,7 тыс., в 2024-м — 14,5 тыс. В отчете Colliers отмечают, что «растущая привлекательность Батуми для иностранных инвестиций, а также появление новых высококлассных проектов способствовали значительному увеличению размера рынка».
Отдельным быстрорастущим сегментом рынка недвижимости Батуми стали гостиничные комплексы. В отчете Cushman & Wakefield подчеркивают, что востребованность курорта среди туристов «привела к буму строительства и инвестиций в отельный бизнес». Это подтверждают и подсчеты аналитиков STR Global. По их данным, среднегодовая загрузка отелей в последние годы находится на уровне 65–70%, а средняя стоимость ночи в номере выросла с $90 в 2018 году до $118 в 2025 году.
Существенное влияние на развитие гостиничного сектора в Батуми оказывает рост числа туристов из стран Ближнего Востока, который фиксируют в инвестиционной компании Galt & Taggart. Зачастую именно путешественникам из этого региона свойственно тратить больше во время поездок. Еще одним драйвером круглогодичного турпотока аналитики посчитали легализацию игорного бизнеса — в Батуми на законодательном уровне разрешена работа казино. Как говорится в отчете Galt & Taggart, «путешественники из стран Ближнего Востока приезжают в Грузию в основном из-за азартных игр, при этом высока доля их повторных визитов».
Интерес обеспеченных иностранных туристов к Батуми привлекает в город известных операторов. Одним из них стал бренд Rotana — гостиничный оператор из Абу-Даби (ОАЭ), в портфеле которого более 100 объектов, преимущественно в странах Ближнего Востока. Сеть представлена в 24 государствах, ежегодно отели под управлением Rotana принимают по 6 млн гостей.
Новой точкой притяжения станет Pontus Rotana Resort & Spa — пятизвездочный отель в Гонио. Площадь отеля превысит 8 тыс. кв. м, номерной фонд составит 546 премиальных лотов.
Pontus Rotana Resort & Spa представляет собой 28 этажей с номерами и инфраструктурой, рассчитанной на туристов, которые привыкли к по-настоящему качественному сервису. Здесь разместится оздоровительный спа-центр и тренажерный зал для заботы о себе, крытый, открытый и детский бассейны для отдыха у воды, два ресторана и бар на крыше для приятных вечеров с видом на закат, а также игорная зона.
Собственный оборудованный песчаный пляж в нескольких метрах от отеля позволит получить максимум от близости моря: купаться, заниматься водными видами спорта, загорать. Комплекс окружен уютным садом для любителей прогулок среди зелени, а на его территории работает комплекс фонтанов. А для тех, кто ценит приватность и комфорт, откроется винный салон и сигарная комната, где можно пообщаться в неформальной обстановке.
Хотя Pontus Rotana Resort & Spa нацелен на расслабление, деловые путешественники легко найдут место для работы. В проекте предусмотрено деловое пространство, где можно поработать в тишине, а также конференц-зал для организации встреч и мероприятий. Благодаря такому разнообразию инфраструктуры отель подойдет и для бизнес-поездок, и для туристов-одиночек, и для семейных гостей.
Важным преимуществом Pontus Rotana Resort & Spa стало его выгодное расположение. Отель возводят в живописной природной локации на берегу Черного моря, в окружении гор Малого Кавказа и субтропической зелени. При этом проект не будет оторван от жизни города благодаря близости транспортных путей. Около 12 минут займет дорога на автомобиле до аэропорта Батуми, 30 минут — до железнодорожного вокзала, 25 минут — до центра города.
Недалеко от отеля находятся и ключевые достопримечательности Батуми. В двух минутах езды расположена древнеримская крепость Гонио, за 40–50 минут можно доехать до ботанического сада и национального парка. А поклонники активного отдыха оценят близость горнолыжного курорта Годердзи — ехать до него не дольше трех часов. Расположение Pontus Rotana Resort & Spa позволяет разнообразить отдых, что привлекает путешественников, которые приезжают на курорт на долгий срок. Для инвесторов это означает, что номера в отеле не будут знать нехватки в гостях.
Отель Pontus Rotana Resort & Spa в Гонио позиционируют как предложение для инвесторов, которым недостаточно просто купить апартаменты под сдачу в аренду. Собственники лотов становятся участниками масштабного гостиничного проекта с централизованным управлением, где инвестор получает доход со всего номерного фонда.
Финансовую модель владения объектами в Pontus Rotana Resort & Spa рассчитали в консалтинговой компании Cushman & Wakefield. Расчет составили для инвесторов, которые планируют купить гостиничный номер площадью 30 кв. м до 2027 года и получать доход с аренды вплоть до продажи в 2032 году. По оценке аналитиков, ожидаемая доходность модели может составлять до 11,2% годовых, а показатель ROI (коэффициент рентабельности, который говорит об окупаемости инвестиций) — до 12,3%.
Важная особенность модели — управление профессионального оператора. Это означает, что инвестору не нужно самостоятельно заниматься активом: искать арендаторов, следить за состоянием сантехники, делать ремонт и решать бытовые вопросы. Вся нагрузка ложится на опытную управляющую компанию, которая сама по себе становится фактором привлекательности объекта. Кроме того, в результате инвестор получает актив в развивающемся гостиничном бизнесе Батуми без необходимости тратить финансовые и временные ресурсы на управление. При этом доход от вложений зависит от операционных результатов всего отеля, а не конкретного номера.
Реклама. ООО «Экодизайн» Erid: 2SDnjcDbvxr
