Разбираемся, хватает ли российской столице современных офисных помещений и какова концентрация такой недвижимости в Москве по сравнению с другими мировыми мегаполисами
В последние несколько лет все чаще звучит тезис о том, что в Москве строят слишком много офисных зданий. Достаточно посетить главные деловые локации, чтобы увидеть новые бизнес-высотки, как готовые, так и строящиеся. Из-за этого кажется, что рынок стремительно пополняется, тогда как в наличии спроса есть сомнения. Потребуется ли компаниям столько офисных площадей, особенно на фоне экономической турбулентности и популярности удаленной работы?
Подсчеты NF Group зафиксировали: за 2025 год разрешение на ввод получили 20 офисных объектов в Москве совокупной арендуемой площадью более 704 тыс. м, что стало рекордным показателем с 2015 года. Но все эти площади даже частично не перекрыли повышенный спрос на бизнес-центры высокого класса в основных деловых районах Москвы, следует из отчета NF Group. Дело в том, что большая часть возведенных объектов изначально строилась под конкретного заказчика, поэтому проекты даже не вышли на рынок. В результате, вопреки рекордным показателям ввода, вакансия площадей в аренду в бизнес-центрах класса А осталась низкой, а в некоторых районах опустилась до критической отметки 0,5%.
Исследование показало: высокие темпы строительства далеко не всегда приводят к избытку предложения. Редакция «РБК Недвижимости» изучила, что на самом деле происходит на офисном рынке Москвы, можно ли описать ситуацию словом «избыток» или «дефицит», сколько бизнес-центров нужно городу и как устаревший фонд мешает реально взглянуть на ситуацию с офисным предложением в столице.
Ключевая проблема оценки концентрации офисов заключается в том, что для измерения этого показателя нет единого стандарта — не только в России, но и в мире. На сегодняшний день аналитики не договорились об общем критерии, который бы говорил о достаточности офисных пространств и был бы применим для разных стран и регионов.
Нередко выводы о насыщенности рынка делают, опираясь на данные по количеству квадратных метров офисов на душу населения. Однако этот показатель может давать некорректные представления о реальной ситуации на рынке. Причина тому — кардинальная разница в экономических и социальных реалиях. Разберем на примере двух далеких друг от друга финансовых центров — Братиславы и Шанхая.
Братислава — это столица Словакии, в которой сосредоточена деловая жизнь всей страны. Здесь располагаются штаб-квартиры местного бизнеса и несколько филиалов крупных транснациональных компаний, развиваются сферы торговли, информационных технологий, туризма. Общая площадь всех офисных пространств в Братиславе во второй половине 2025 года составляла 1,76 млн кв. м, численность населения — 479 тыс. человек. Таким образом, на одного жителя Братиславы приходится 3,67 кв. м офисной недвижимости.
Шанхай считается финансовым центром не только Китая, но и всего Азиатского региона. Здесь находится второй по величине рынок ценных бумаг в мире, регулярно заключаются многомиллиардные сделки. Это крупнейший по численности населения город в Китае и один из самых густонаселенных городов в мире: в 2025 году в нем проживали более 29,5 млн человек. При этом к завершению 2025 года общая площадь офисных пространств в мегаполисе, по оценке компании Cushman & Wakefield, составляла 17,9 млн кв. м. Это означает, что на одного жителя Шанхая приходилось 0,6 кв. м офисной недвижимости.
Взглянув на полученные цифры, можно предположить, что либо в Шанхае создалась острая нехватка бизнес-центров, либо в Братиславе их строят слишком много. Однако отчеты аналитиков не фиксируют ни в одном из двух мегаполисов проблемной ситуации на рынке офисной недвижимости. Оба города планомерно развиваются, и показатели ввода новых деловых центров соответствуют их потребностям, исходя из структуры экономики, уровня цифровизации, а также количества горожан, которые работают в офисах.
Пример Шанхая и Братиславы доказывает, что цифры не всегда отражают реальное положение вещей, если сравнивать два настолько непохожих города. Точнее определить обеспеченность мегаполиса офисами получится, если сравнить его с мегаполисами, у которых есть схожие экономические и социальные характеристики. Например, Москва, как одна из важнейших бизнес-столиц и активно растущих экономик, сопоставима с Лондоном и Нью-Йорком — крупнейшими деловыми центрами в мире, где высок уровень жизни и множество людей работают в бизнес-центрах. Эти три города логично сравнивать по обеспеченности бизнес-центрами.
Специально для «РБК Недвижимости» аналитики консалтингового агентства Remain посчитали суммарный объем готовых офисных площадей в Москве по классам А, В+ и В. На начало 2026 года он составил 21,3 млн кв. м. В Лондоне этот показатель в 2025 году был равен 234 млн кв. футов, что соответствует 21,7 млн кв. м. При этом в Лондоне количество работающего населения не достигает отметки 4,9 млн человек, тогда как в Москве оно превышает 7,4 млн. Разница с деловым центром США еще более значительна. К 2025 году в Нью-Йорке было более 530 млн кв. футов офисов, то есть около 49,2 млн кв. м, а число работающих горожан составило 9,5 млн человек.
Для каждого из городов можно вычислить коэффициент обеспеченности офисами относительно работающего населения. В Нью-Йорке показатель оказался равен 5,1 кв. м офисных площадей на работающего человека, в Лондоне — 4,4 кв. м, в Москве — 2,8 кв. м. В результате вычислений напрашивается вывод: в Москве концентрация офисов заметно ниже, чем в двух сопоставимых по экономическому росту и уровню жизни мегаполисах, а значит, столице России не хватает офисных пространств.
Появление новых офисных проектов создает иллюзию перенасыщенности рынка предложением. При этом, по данным опрошенных «РБК Недвижимостью» экспертов, пока вакансия в Москве остается невысокой. «Сейчас показатель порядка 5,5% свободных площадей — это дефицит для офисного рынка, в то время как нормой для Москвы считается в среднем 10% вакантности. В 2019 году этот показатель был на уровне 7%, а в 2025-м зафиксирован исторический минимум, когда цифра стремилась к 4,8%. Теперь вакантность стала увеличиваться», — отметила Анна Трушкина, руководитель офисного департамента Whitewill.
Увеличение вакансии в перспективе двух лет прогнозируют и в CMWP, но уже в 2028 году аналитики ожидают снижения показателя до 5,3% даже с учетом увеличенных объемов строительства. Брокеры объясняют тенденцию поэтапным переходом рынка от стагнации к восстановлению.
Примечательно, что невысокие показатели вакантности на практике могут оказаться еще ниже, чем говорится в отчетах. Это явление связано с неликвидностью части объектов, считают в CMWP: «Компании все чаще пересматривают планы расширения и фокусируются на оптимизации затрат. Вместе с тем уровень вакансии полностью не отражает объем реального предложения. Порядка 30% свободных помещений экспонируются более года, что указывает на ограниченную ликвидность части предложения. Таким образом, доля качественных свободных площадей на рынке составляет лишь 3,7%».
В отдельных сегментах аналитики фиксируют минимальные показатели вакансии. В Москве это характерно для бизнес-центров под размещение штаб-квартир крупного бизнеса, расположенных в наиболее престижных деловых локациях, таких как Ленинградский деловой коридор, Павелецкий район и «Москва-Сити». Уровень вакансии в таких проектах держится на отметке 1–1,5%, в отдельных объектах он равен нулю. Поэтому многие крупные компании выбирают заключать сделки на наиболее ранних этапах строительства.
Одновременно со снижением вакансии меняется и структура спроса: часть компаний рассматривают покупку офисов как альтернативу аренде, стремясь зафиксировать расходы на длительный срок. Однако не все готовы тратить значительные суммы на покупку и ремонт. Высокий уровень заполняемости и значительный объем предварительных контрактов подтверждают, что спрос на аренду остается устойчивым и экономически привлекательным, следует из обзора, подготовленного «РБК Исследования рынков».
Как и в случае с обеспеченностью офисами на душу работающего населения, оптимальные показатели вакансии разнятся в зависимости от конкретного города и региона. Однако в последние годы на мировом рынке появилось два универсальных и весьма показательных примера того, как перекос в сторону недостатка или избытка новых бизнес-центров может негативно сказаться на городе и его бизнес-игроках.
Примером такого дефицита площадей стала столица Японии. По оценке Colliers, к концу 2025 года в Токио возникла острая нехватка офисных проектов класса А: уровень вакансии в них снизился до 1,3%. В четвертом квартале прошлого года на рынок вышло всего 16,9 тыс. кв. м офисных проектов при поглощении в 48,3 тыс. кв. м.
Аналитики Colliers отмечают, что экономическое положение Японии стабильно. В последнее время в стране заметно выросли доходы коммерческих компаний, что позволило бизнесу масштабироваться и расширять свой штат. На этом фоне в Токио сформировались условия для повышенной конкуренции работодателей за таланты. При этом именно качество офиса, его расположение и инфраструктура часто становятся для потенциальных сотрудников важными факторами выбора рабочего места. Спрос на офисы класса А в престижных локациях Токио растет, а объемы предложения не увеличиваются. В результате в японской столице фиксируют агрессивный рост ставок, что часто не позволяет бизнесу переехать в более удобное и статусное пространство.
Обратная ситуация произошла в крупном деловом центре США — городе Остин, штат Техас. На протяжении последних 15 лет Остин служит магнитом для бизнеса, сюда переезжают крупные технологические компании, которым нравятся низкие налоги и лояльное регулирование в Техасе. В последнее время появилось немало сообщений о перенасыщении офисного рынка города. Так, в четвертом квартале 2025 года вакансия составила 20,4%.
Однако местные брокеры и аналитики не спешат делать негативные прогнозы, а девелоперы — тормозить строительство: за прошлый год в Остине ввели в эксплуатацию 9,5 млн кв. футов (882,5 тыс. кв. м) новых бизнес-центров. По мнению экспертов, проблемой рынка стал не избыток офисных зданий, а недостаток разнообразия объектов. Так, бизнес, который перевозит свою штаб-квартиру в Остин, часто просто не может подобрать подходящий по размерам и конфигурации проект. В результате на рынке формируется парадоксальная ситуация: офисов много, при этом компаниям негде разместиться.
Примеры Токио и Остина доказывают, что значительно более опасной для рынка проблемой, чем избыток бизнес-центров, оказывается их несоответствие потребностям бизнеса и, как следствие, дисбаланс вакансии. В Токио это нехватка престижных проектов для талантливых специалистов, в Остине — избыток однотипных площадей в сочетании с нехваткой других. При этом бизнес из разных штатов США продолжает стремиться в Техас: только в 2026 году о переезде объявил знаменитый производитель спецтехники Caterpillar, а ранее в этот штат перевел свои бизнесы Илон Маск.
Важная проблема московского офисного рынка, которая также может привести к некорректной оценке обеспеченности города бизнес-центрами, — наличие устаревшего фонда. Речь идет о зданиях, построенных в советское время или в 1990-х годах, которые не соответствуют запросам современных компаний. В Whitewill отметили, что в Москве на сегодняшний день доля таких устаревших офисов составляет около 30%.
«Устаревшие офисы — это административные здания класса С или даже В с недостаточной мощностью инженерных систем, из-за чего на этих площадях крайне сложно организовать комфортную работу», — описала подобные проекты Анна Трушкина в разговоре с «РБК Недвижимостью».
По ее словам, велик разрыв в стоимости аренды между устаревшими офисами и новыми качественными помещениями класса А — цена может отличаться в три—пять раз. «Например, в административном здании в районе шоссе Энтузиастов ставка аренды примерно равна 20 тыс. руб. за квадратный метр в год, в то время как в БЦ «Белая площадь» или «Москва-Сити» она может составлять 100 тыс. руб. за квадратный метр. Это с учетом налогов и операционных расходов, которые тоже оплачивает арендатор», — отметила Анна Трушкина.
Из-за обилия несовременных бизнес-центров компаниям приходится выбирать между двумя неудовлетворительными вариантами. Первый — остаться в неудобном пространстве, где нет необходимых коммуникаций и инфраструктуры, мириться с дискомфортом и терять потенциальных сотрудников, которые могут не согласиться работать в таких условиях. Второй — оплачивать дорогую аренду.
Судя по опыту Токио, чем меньше бизнес-центров класса А возводят в столице, тем больше вероятность агрессивного роста арендной ставки. Особенно для таких крупных развивающихся экономик, как японская или российская. В то же время, согласно законам рынка, увеличение объемов предложения должно привести к снижению и дальнейшей стабилизации цен. Благодаря этому бизнес сможет переехать из устаревшего фонда в новые объекты, не расходуя целое состояние на арендную плату.
Кроме того, офис в современном бизнес-центре становится не просто активом, а элементом статуса компании и частью ее корпоративной культуры. Современные HR-директора понимают, что рабочее место не ограничивается пространством кабинета — это целая среда, которая может как мотивировать сотрудника на большие свершения, так и подавлять.
- Удобное расположение недалеко от транспортных путей: автомобильных магистралей, станций метро, остановок общественного транспорта.
- Современные инженерные решения, включая системы климат-контроля и безопасности.
- Гибкие офисные пространства разной нарезки, которые позволяют разместить как крупные, так и малые коллективы и модифицировать помещения под нужды конкретной компании.
- Наличие зон отдыха: места для прогулок у бизнес-центра, общественные террасы с видами на город.
- Обширная коммерческая инфраструктура, закрывающая потребности сотрудников: кафе и рестораны, фитнес-центры и салоны красоты, магазины.
Сложно представить ситуацию, в которой столица России перестанет быть ее главным деловым и экономическим центром. Хотя офисные проекты высокого класса всё чаще возводят в других городах страны, именно в Москве сосредоточены основные мощности — деловые и девелоперские.
Российский бизнес демонстрирует высокую устойчивость и продолжает развиваться, особенно в таких перспективных секторах, как информационные технологии, телеком, финансы и торговля. Компании из этих отраслей нуждаются в качественных офисах и вряд ли согласятся на меньшее, например на переезд в устаревший фонд или другой город. Все это говорит о том, что текущим показателям строительства будет невероятно сложно удовлетворить спрос, который возникнет через 5, 10 или 15 лет. При этом именно такие сроки требуются для формирования деловых кластеров, отметили в CMWP.
Причиной создания целых кластеров, где соседствуют офисные проекты и жилые дома, стали крупные государственные инициативы, такие как программы комплексного развития территорий (КРТ) и стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Благодаря им в ближайшие годы столица может получить офисные пространства высокого класса, которые будут востребованы в долгосрочной перспективе. Причем такие кластеры не только обновляют городскую среду, но и позволяют снизить уровень маятниковой миграции — районы становятся самодостаточными, и сотрудникам не требуется ежедневно ездить в центр Москвы.
Благодаря политике города по децентрализации новые бизнес-хабы с современными деловыми центрами появляются за пределами ТТК. Показательный пример — кластер «Южный порт», где формируется полноценная городская среда с жилыми домами, социальной инфраструктурой, общественными пространствами и самой протяженной набережной в городе. Общая площадь редевелопмента в районе Южного порта превышает 6,4 млн кв. м земли. Сейчас здесь реализуется около 7,4 млн кв. м недвижимости, из них 4,4 млн кв. м — жилье, еще 1,6 млн кв. м — объекты делового и общественного назначения, 0,26 млн кв. м — социальные объекты, 0,25 млн кв. м — озеленение. Одним из первых офисных проектов в локации, получивших разрешение на строительство, стал бизнес-центр класса А «Адмирал» от «Галс-Девелопмент».
Появление новых качественных проектов, и тем более такого масштаба, было бы невозможно без льгот, которые получают застройщики. Так, в рамках программы МПТ инвесторы освобождаются от платы за изменение вида разрешенного пользования. В результате финансовая нагрузка на девелоперов снижается, что позволяет им инвестировать в качество продукта, а бизнесу — получать современные пространства. При этом недостаточные объемы такого строительства способны в будущем привести к коллапсу рынка и ситуации, при которой арендные ставки агрессивно увеличатся, тем самым мешая бизнесу — локомотиву экономики страны — расти и развиваться. Мировой опыт показал: слишком много офисов не бывает, даже если так кажется на первый взгляд.
