Себестоимость строительства в Подмосковье догнала столичный показатель, а спрос на жилье не растет. Какие технологии помогут девелоперам спасти маржинальность проектов и что для этого нужно — в материале РБК
В рамках комплексного развития территорий в России планируется построить около 300 млн кв. м недвижимости, в Подмосковье с использованием этого механизма возводится более 3 млн кв. м жилья. Реализовать такой объем девелоперам в рамках существующих финансовых моделей строительства и ограничений рынка труда непросто. Одним из возможных способов решения задачи может стать технология префабрикации, набирающая популярность в мире. Перспективы ее использования на подмосковных стройках обсудили участники дискуссии РБК, посвященной комплексному развитию территорий в Московской области.
Механизм комплексного развития территорий (КРТ) в России набирает обороты. Как сообщил недавно на оперативном совещании в правительстве РФ вице-премьер Марат Хуснуллин, в рамках КРТ уже построено 4,4 млн кв. м недвижимости, в том числе 3,6 млн кв. м жилья, а общий градостроительный потенциал территорий, которые «находятся в проработке», составляет 300 млн кв. м.
Одним из пионеров использования механизма КРТ стало Подмосковье. «Комплексное развитие территории Московской области началось с 2021 года, сразу после внесения соответствующих изменений в Градостроительный кодекс», — рассказал первый заместитель генерального директора Фонда КРТ Московской области Дмитрий Дворов. По его данным, сейчас в регионе реализуется 23 договора КРТ по инициативе муниципалитета с градостроительным потенциалом 3,1 млн кв. м жилья.
Дмитрий Дворов напомнил, что в Градостроительный кодекс регламентирует три типа проектов комплексного развития территорий: жилой и нежилой застройки, а также незастроенной территории. Подмосковный Фонд КРТ в основном сопровождает проекты развития территорий нежилой застройки и преобразования их в жилые кварталы, поскольку именно в этих проектах девелоперы сталкиваются со множеством сложностей, связанных с правами третьих лиц, отметил Дмитрий Дворов. «Мы приобрели соответствующий опыт и благополучно проходим все судебные споры, запускаем эти проекты, не боимся вовлекать депрессивные территории», — подчеркнул он.
В текущих экономических реалиях экономическая модель КРТ становится крайне сложной для девелоперов. Спрос на первичном рынке сжимается: по данным компании «Метриум», в I квартале 2026 года на рынке новостроек Московской области зарегистрировано 10,2 тыс. сделок, что на 48% меньше, чем в предыдущем квартале и на 16% меньше, чем годом ранее. «Спрос очень сильно сократился, это характерно для всех регионов. Ситуации в Старой и Новой Москве и в Московской области схожи», — отметила директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. При этом цены на жилье, по ее словам, растут везде. В Московской области квадратный метр за год подорожал на 17%, до 228 тыс. руб., в Новой Москве — на 28%, до 326 тыс. руб., а в Старой Москве цена «квадрата» выросла на 20% и достигла 635 тыс. руб.
Покупательская способность населения не увеличивается и для поддержания спроса застройщики и банки используют собственные механизмы и инструменты. «У нас продажи в принципе идут хорошо, но мы видим ту же тенденцию, что и в целом по рынку, — большую долю рассрочек и субсидированных программ», — отметил руководитель отдела продаж ЖК «Дюна» (компания «Тренд групп») Валерий Панчев.
При этом себестоимость строительства постоянно растет, подчеркивают девелоперы. «Фактически себестоимость строительства в Москве и области уже почти сравнялась — около 200 тыс. руб. за метр. А цена предложения разная: 500 тыс. руб. за 1 кв.м в Москве против 220 тыс. руб. в области. Поэтому стоимость жилья в Подмосковье будет увеличиваться», — уверен председатель совета директоров группы компаний «Ферро-Строй» Григорий Ваулин.
Расчеты девелоперов отталкиваются от базового показателя — себестоимости строительно-монтажных работ, которую генеральный директор G3 Group Олег Гулеватый оценил в 100 тыс. руб. и для Москвы, и для Московской области. К нему прибавляется стоимость обязательств, которые застройщик проекта КРТ обязан выполнить по градостроительным нормативам: социальные объекты, дороги, переселение жителей из ветхого жилья и так далее. «Каждый проект КРТ индивидуален, его контур формируется в диалоге с субъектом, где бы он ни находился. И действительно, нагрузка на девелопера сегодня высокая: к базовой себестоимости добавляется значительный объем социальных обязательств — от инфраструктуры до переселения жителей из аварийного жилья. В ряде случаев это серьезно влияет на экономику проекта. И часто получается так, что проект вроде неплохой, красивый, и место хорошее, и архитектуру уже проработали. Но он «не летит», потому что социальные обязательства убивают его экономику», — отметил Олег Гулеватый.
В то же время девелоперы признают, что насыщение проекта инфраструктурой — это необходимое условие. «Мы полностью строим социалку в наших проектах — ее нельзя не строить. Девелоперы строят жилье для сотен тысяч семей по всей стране и должны обеспечить их всем необходимым для воспитания детей в благоприятной среде. То же самое с паркингами — без паркингов нельзя, есть норматив, его надо выполнять. Дело даже не только в нормативах — мы ответственны за формирование зрелой парковочной культуры. Если машино-места не продаются — значит, нужно учиться их продавать, объяснять и показывать все преимущества парковки не во дворе. На мой взгляд, это логичные ограничения, с которым надо работать», — подчеркнул директор по продукту группы «Самолет» Леон Пряжников.
«Эффективным решением станет партнерство властей и девелоперов, обладающих большим опытом строительства социальной инфраструктуры. Совместная работа позволит создать единые стандарты, масштабировать лучшие практики и сформировать качественную среду для детей в любом регионе страны», — дополнила Евгения Стяжкина, директор департамента стратегии продукта ГК DOGMA. .
«При этом важно понимать, что такие территории в итоге получают развитие и формируют новую городскую среду. И здесь ключевую роль начинает играть сам продукт. Если проект точно попадает в запрос локации — например, предлагает качественный формат жилья там, где исторически преобладал эконом- и комфорт-класс, — он находит своего покупателя и показывает устойчивый спрос», — добавил Олег Гулеватый. Сегодня, по его словам, в регионах есть сформированный, но не всегда реализованный спрос на более высокий уровень жилья, и проекты, которые этот запрос учитывают, как правило, показывают более стабильную динамику продаж.
Для «взлета» масштабных девелоперских проектов нужны решения по снижению себестоимости без потери качества продукта. Один из возможных вариантов — технология префабрикации. «Префаб позволяет контролировать себестоимость. Есть проекты, которые существенно дешевле монолита. Есть проекты, которые сопоставимы по стоимости с монолитом, но с помощью префаб-конструкций их можно выполнить гораздо быстрее», — поделилась опытом директор СБК («Современные бетонные конструкции», Минск, Беларусь) Татьяна Бигун.
Сейчас в России стоимость строительства из префаб-конструкций сопоставима с монолитом, при этом скорость строительства выше: например, детский сад можно возвести за три месяца, подтвердили участники дискуссии. В дальнейшем, с развитием рынка префабрикации, ее цена также будет снижаться, уверен Григорий Ваулин. «В стоимости строительно-монтажных работ — 100 тыс. руб. за кв. м — 50 тыс. руб. составляют материалы, 50 тыс. руб. — работа. Как только включается поточный конвейер, затраты на рабочую силу сокращаются вдвое, а значит, потенциальное снижение себестоимости строительства составит 25 тыс. руб. за кв. м», — оценил эксперт.
Анастасия Белогурова, директор «А-100 Проект», добавила, что здания из префаба могут быть «продуктово» близки к тем, которые возводятся по технологии монолитного строительства, — в них та же высота потолков, возможно создать более 100 вариантов планировок, включая двухуровневые квартиры, террасы и эксплуатируемые кровли. «В кварталах, которые мы строим под Минском, смешанная застройка, есть и монолитные, и панельные дома. И неспециалисты, приезжая в наши кварталы, не могут отличить, где монолит, где панель», — пояснила она. Соответственно, продавать префаб можно по той же цене, что и монолит, добавила Анастасия Белогурова.
Подмосковные девелоперы привели два контраргумента против технологии префабрикации: ограниченное предложение таких конструкций на рынке, что влечет за собой риски в рамках реализации масштабных проектов, и запрос региональных властей на уникальную архитектуру.
Как пояснил исполнительный директор «ОМ Девелопмент» Александр Сабаев, если возникнут проблемы с поставщиком префаб-панелей, то на изменение конструктивных решений потребуется время, что повлияет на сроки производственных работ и в итоге на срок ввода объекта в эксплуатацию, а также потребуются дополнительные затраты на перепроектирование. «У нас был опыт работы с заводами по производству сборных конструктивных элементов, закончилось тем, что не были выдержаны сроки поставки конструкций и их монтажа. Кроме того, монтаж таких конструкций ограничивается количеством исполнителей — в отличие от классического монолита, куда можно привлечь 10-15 подрядных организаций», — рассказал Александр Сабаев.
«Префабрикация — хорошая история, ее надо развивать. Но в текущих рыночных условиях нас пока не устраивает зависимость от производителей», — отметил в свою очередь Леон Пряжников.
Появление новых мощностей — дело времени, уверен Григорий Ваулин. Кроме того, недостаток предложения в отдельных регионах компенсируется логистикой — готовые конструкции можно без труда перевозить по железной дороге. «Мы строим свои проекты не только на территории Белоруссии. Мы благополучно работаем с Калужской областью, Белгородской областью — в Белгороде из наших конструкций построен большой район. Мы все это возили по железной дороге — у нас прямая ветка с завода, логистическое плечо, которое держит экономика, — 1000 км от Минска», — подчеркнула Татьяна Бигун.
Архитектурные возражения связаны с жесткими требованиями властей Москвы и Подмосковья, которые требуют от каждого проекта уникальности и сложных форм. «Там, где нужно быстро обеспечить жильем нуждающихся, префаб крайне востребован. Но он не укладывается в классическое понимание архитектуры, и ни в Москве, ни в Московской области нет запроса на префаб со стороны архитектурных комитетов, главных архитекторов. На словах-то они не против такой технологии, но с условием, что внешний облик будет таким, каким они это видят», — отметил главный архитектор «Главстрой Регионы» Виталий Волохин.
Компромиссным решением, по словам Анастасии Белогуровой, могут быть различные фасадные конструкции, включая навесные фасады. «Мы можем в префабе показать все типы жилой недвижимости — от усадебной застройки до многоквартирной. В наших проектах, один из которых «миллионник», второй на 750 тыс. кв. м, есть и многоквартирные дома, и коттеджи, и таунхаусы, и лайнхаусы», — подчеркнула она.
Татьяна Бигун также отметила, что есть устоявшийся стереотип, что современные префаб-панели — это одинаковые «панельки» советского периода. «Это совсем не так — мы используем технологию «элематик». Это финская технология с гибкой опалубкой, которая позволяет решать различные архитектурные задачи. Посмотрите наши проекты, например современные школы из префаба, которые получили множество наград, в том числе за архитектурный облик», — говорит она.
В свою очередь, главный архитектор MLA+ Москва Артем Ефимов привел пример социального жилья в Пекине: «По форме, по архитектуре это очень выразительно, здания построены из префаба, и сделано грамотное благоустройство в несколько уровней. В Москве бы такое пошло».
Участники дискуссии отметили, что в Подмосковье можно было бы начать использование префабрикации для строительства объектов социальной инфраструктуры: типовые объекты с повторной привязкой позитивно скажутся на финмоделях девелоперов. Однако для этого нужно, чтобы региональные власти пошли навстречу девелоперам, поскольку, по словам участников дискуссии, в рамках текущих требований согласовать повторную привязку стало невозможно.
Тем не менее, считает Григорий Ваулин, развитие префабрикации на российском рынке неизбежно, и драйверами этого процесса станут кадровый дефицит и цифровизация. «В строительстве не закрыты 15% вакансий. Да, зарплаты рабочих выросли, как казалось, хорошо, но доставщик продуктов получает по 200 тыс. руб. Благодаря ТИМ-моделированию и искусственному интеллекту упрощается проектирование. То есть уже накопилась критическая масса для перехода к конвейерному производству, и вопрос не в том, хотим мы этого или не хотим, а в том, будет ли это через год, два или пять», — полагает эксперт.
