Несмотря на сдержанный спрос, цены на новостройки в Москве во втором квартале плавно продолжат повышаться. По мнению экспертов, за квартал рост может составить от 2 до 6%
В первом квартале рынок новостроек столкнулся с резким падением спроса — число сделок упало более чем на 50%. Влияние оказали изменение условий по семейной ипотеке, дорогая рыночная ипотека, осторожность покупателей и высокая стоимость проектного финансирования для самих девелоперов.
Несмотря на это, цены продолжили расти. Чего ждать от рынка новостроек Москвы (без учета элитного сегмента) во втором квартале — спросили у аналитиков.
Рынок новостроек Москвы во втором квартале во многом продолжит находиться под давлением все тех же факторов, которые определяли динамику продаж и цен в начале года.
- Во-первых, основным ограничителем остается дорогая рыночная ипотека, ставки по ней превышают уровень 19%, а также общеэкономическая обстановка, которая тоже влияет на поведение покупателей. «Несмотря на формальное снижение ключевой ставки, ставки по рыночным ипотечным программам практически не изменились — снижение составило порядка 0,5–1 п.п., и они по-прежнему остаются заградительными для массового покупателя», — пояснила директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. Дополнительное давление оказывает сокращение числа заемщиков по семейной ипотеке, основному инструменту финансирования покупок в новостройках, в результате корректировки условий программы, добавила директор по аналитике и исследованиям рынка инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Олеся Дзюба.
- Во-вторых, влияние оказывает усиливающаяся конкуренция между первичным рынком и вторичным сегментом — прежде всего за счет новостроек, введенных в эксплуатацию в последние три года. По качеству такие объекты, как правило, не уступают текущему первичному предложению, а по ценам — да. «В результате на рынке складывается прямая ценовая конкуренция: вторичный сегмент зачастую может предложить более привлекательный уровень цен при сопоставимом качестве продукта», — пояснила Екатерина Ломтева.
- Дополнительным фактором являются депозиты, ставки по которым, несмотря на снижение, остаются привлекательными. В результате часть потенциального спроса остается вне рынка недвижимости. «Снижение ключевой ставки будет способствовать перетоку средств со вкладов в недвижимость, однако этот процесс будет носить плавный, растянутый во времени характер и не приведет к моментальному всплеску покупательской активности», — указала директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова.
По словам экспертов, перечисленные факторы будут сдерживать спрос и рост цен на рынке новостроек.
- В то же время есть показатели, которые не позволяют снижать цены на новостройки — это рост себестоимости строительства и проектное финансирование. «В итоге формируется связанная цепочка: рост себестоимости строительства и финансирования капитализируется в цене квадратного метра и транслируется на конечного покупателя, что в условиях ограниченного спроса сдерживает дальнейший рост цен и одновременно ограничивает темпы продаж», — объяснила представитель CORE.XP.
- Сюда же эксперты относят ограниченное предложение на рынке новостроек. По данным CORE.XP, в первом квартале 2026 года на рынок новостроек вышло семь новых проектов против шести новых проектов в первом квартале 2025 года, а количество корпусов сократилось с 42 до 29. При этом в структуре нового предложения фокус сместился на более высокие сегменты — бизнес, премиум и элитный класс. «Новых проектов комфорт-класса практически не появляется: в основном речь идет о выводе новых корпусов в уже реализуемых проектах, где уровень цен уже сформирован на достаточно высоком уровне», — пояснила представитель компании.
Спрос на новостройки во втором квартале продолжит постепенно восстанавливаться после падения в первом квартале. «Во многом это будет зависеть от политики Банка России по снижению ключевой ставки, активности застройщиков в части акций, спецпредложений и предоставления скидок и уровня спроса. Мы ожидаем, что все изменения на рынке будут происходить постепенно, без заметных скачков показателей», — поделился мнением коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
Постепенное оживление продаж в новостройках во втором квартале ждут в компании «Метриум». «Поддержку может оказать и информационный фон: до 1 июля 2026 года должен быть подготовлен проект по дифференциации ставки по семейной ипотеке, и сопутствующие новости способны дать краткосрочный стимулирующий импульс», — пояснила Юлия Иванова.
Аналитики CORE.XP, в свою очередь, полагают, что количество сделок с новостройками во втором квартале будет сопоставимым с результатом первого. По словам Екатерины Ломтевой, традиционно второй квартал — слабый период: майские праздники практически останавливают рынок, и в этот месяц объем новых регистраций минимален. «Фактически в квартале полноценно работают только два месяца — апрель и июнь, что и ограничивает потенциал роста», — пояснила эксперт.
Несмотря на сдержанный спрос, цены на новостройки продолжат повышаться, но сдержанно. По мнению экспертов, за квартал рост может составить от 2 до 6%. «По итогам первого квартала наметилась стагнация цен — во всех сегментах столичного рынка, начиная с декабря или января (в зависимости от конкретного сегмента) цены на новостройки практически не меняются, то есть они достигли своего рода «плато». Предпосылок для повышения цен или для более устойчивого роста сейчас нет», — указала Юлия Иванова.
По ее словам, застройщики занимают выжидательную позицию, чтобы понять, как в текущих условиях при продолжающейся недоступной рыночной ипотеке и заметном ослаблении экономики будет вести себя покупатель. «Поэтому, скорее всего, в пределах второго квартала цены изменятся незначительно», — добавила она.
Аналитики Ricci ожидают замедление роста цен на рынке новостроек. По их данным, в первом квартале 2026 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Москвы достигла 676 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета делюкс-сегмента). Повышение за квартал составило 3%. «На второй квартал 2026 года мы прогнозируем прирост цен на уровне около 2%», — уточнила Олеся Дзюба.
В CORE.XP, в свою очередь, прогнозируют, что за квартал средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек может увеличиться на 5–6%. «В целом ценовая динамика будет оставаться сдержанной и во многом зависеть от индивидуальной стратегии конкретных девелоперов», — пояснила представитель компании.
Похожий прогноз дали представители «Яндекс Недвижимости». По их данным, на конец апреля средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы по всем классам жилья составила 555 тыс. руб., увеличившись за месяц на 3%, а с начала года на 4,9%. Во втором квартале аналитики ждут похожий рост. «Стоимость в месячном отношении, вероятно, будет меняться согласно текущим трендам и увеличиваться в пределах 2–3% в зависимости от структуры нового предложения, выходящего на рынок, — от того, какой сегмент будет превалировать, массовый или высокобюджетный», — пояснил Евгений Белокуров.
Важным инструментом продаж на рынке новостроек во втором квартале останутся комбинированные ипотечные программы, рассрочки и скидки. По оценкам Ricci, на конец апреля 2026 года около 43% лотов на столичном рынке новостроек экспонируются с открытыми скидками при среднем размере дисконта 16%. «Скидки и акции будут продолжать играть важную роль в поддержании продаж жилья», — сказала Олеся Дзюба.
Фактически сейчас скидки присутствуют почти в каждом проекте — различаются только размер и формат их применения, а дисконты начинаются от 3% и могут достигать 30–40%, добавила Екатерина Ломтева. При этом нередко скидки являются частью публичной маркетинговой стратегии девелопера. «Перед запуском рекламной кампании на определенный пул квартир застройщик может корректировать номинальные цены вверх, после чего объявлять дисконт. В результате формируется так называемая «скидка от наценки», которая не всегда отражает реальное снижение стоимости», — указала эксперт.
Некоторые девелоперы будут делать акцент не на скидках, а на запуске программ рассрочек и комбо-продуктов, делая упор на снижение ключевой ставки и возможность для покупателя в будущем перейти на ипотеку или рефинансироваться, добавила Юлия Иванова. «При этом очевидно, что в текущих условиях застройщики будут активно использовать все возможные инструменты привлечения покупателей», — заключила она.
