Нужно ли оформлять реконструкцию дома, если в планах надстроить этаж или увеличить площадь? Рассказываем, какие есть требования и как проводить перестройку помещений.
- Что это
- Оформление
- Без разрешения
- Маткапитал
- Комментарии эксперта
- Главное
Реконструкция дома — это важный шаг, который отличается от обычного ремонта. Она включает в себя серьезные работы, которые могут затронуть несущие конструкции дома, изменить его площадь, число этажей или технические параметры здания. Перед тем, как приступить к реконструкции, важно подготовить необходимые документы, получить необходимые согласования и рассмотреть форматы финансирования. Подробно разбираем, как правильно начать реконструкцию дома: какие документы нужны, на какие сроки рассчитывать, и можно ли использовать маткапитал и ипотеку.
Реконструкция дома — это перестройка помещения, которая подразумевает не только косметический ремонт или замену коммуникаций, но и комплекс строительных работ. Они могут включать изменение параметров здания: площади, количества этажей, несущих конструкций. В том числе в реконструкцию дома могут входить пристройки, особенно жилого назначения.
- Изменение количества этажей (достройка мансарды, надстройка второго этажа и т.д.).
- Увеличение или уменьшение общей площади здания.
- Изменение несущих и ограждающих конструкций.
- Перенос или устройство новых оконных и дверных проемов.
- Пристройка к дому дополнительных помещений (гаража, террасы).
- Перепланировка, затрагивающая несущие стены.
Определить, проводите ли вы реконструкцию или просто делаете ремонт, очень просто — по техническому плану. Если дом после реконструкции отличается от того, который отражен в документе, то вы провели реконструкцию. Ремонт, даже капитальный, не приводит к изменению площади и не затрагивает несущих конструкций.
Регулирует вопросы, касающиеся реконструкции домов, Градостроительный кодекс РФ. В его ст. 1, 51.1 разъяснено, что возможно сделать в рамках реконструкции и нужно ли уведомлять власти об этом [1].
Перед тем как начать реконструкцию, важно сделать проект дома. Это поможет в дальнейшем проще проходить процедуры и готовить документы. Кроме того, избавит от возможных ошибок в самой реконструкции.
Часто можно встретить информацию о том, что после «дачной амнистии» не нужно получать разрешение на реконструкцию, а достаточно просто уведомить о ней. Но уведомление о реконструкции носит обязательный характер. Орган, в который вы посылаете уведомление, должен согласовать начало реконструкции, а в конце реконструкции — подтвердить, что дом соответствует новому техническому плану.
Наталья Шалуба отмечает, что реконструкция будет сложнее для владельцев таунхаусов и домов блокированной застройки. Там уведомлением не обойтись, придется получать согласие всех собственников здания. В случае с домами на участках ИЖС, СНТ и приравненных к ним — достаточно уведомления.
Если вы решили делать реконструкцию, Наталья Шалуба рекомендует собрать следующие документы:
- Документы, подтверждающие право на земельный участок (договор, выписка из ЕГРН).
- Документы, подтверждающие право собственности (или иное законное право) на ваш объект.
- Проектная документация на реконструкцию: архитектурно-строительные решения, смета, техническое заключение.
- Заявление в орган местного самоуправления (орган градостроительства) либо уведомление о реконструкции, в зависимости от участка, вида работ и статуса объекта.
С 1 марта 2019 года разрешение на реконструкцию дома оформляется по уведомительному принципу — то есть согласие выдается не в виде отдельного разрешения, а через процедуру проверки уведомления владельца дома.
Что нужно будет сделать:
- Написать уведомление о планируемой реконструкции. В нем должны быть указаны данные о владельце участка, кадастровый номер, документы права на землю, проект реконструкции. Писать нужно по образцу [2].
- Направить уведомление о планируемой реконструкции. Это можно сделать несколькими способами: лично через администрацию муниципалитета, в МФЦ, по почте, в электронном виде через портал Госуслуг.
- Далее необходимо дождаться завершения проверки администрацией, это должно занять не дольше семи рабочих дней. Чиновники проверяют соответствие указанных параметров в уведомлении требованиям земельного и градостроительного законодательства, а также правилам землепользования и застройки.
- Если параметры соответствуют требованиям, можно приступать к реконструкции. Если нет — вы получите отказ с указанием причин.
После завершения работ необходимо подать еще одно уведомление о завершении реконструкции. Сделать это нужно не позднее чем 30 дней после завершения реконструкции. К уведомлению прилагается новый технический план постройки. В течение недели вы получите согласие органов на то, что реконструкция совершена в рамках плана и закона.
Затем данные о доме нужно внести в ЕГРН через Росреестр или МФЦ. Это подтвердит обновленные характеристики здания (новую площадь, этажность).
Можно ли не проходить всю процедуру и изменить собственный дом по желанию? В теории это возможно, особенно если эти изменения не будут заметны и не касаются потенциально опасных объектов. Но если о не согласованных изменениях узнают курирующие органы, ваша реконструкция может быть признана самостроем.
Строительные работы без уведомления властей чреваты:
- Штрафами от 2 000 до 5 000 рублей (для физических лиц).
- Проблемами при продаже или оформлении наследства.
- Требованием снести или узаконить самовольную постройку через суд.
Благодаря механизму «дачной амнистии» (ФЗ № 93-ФЗ), можно оформить уже проведенные изменения при условии, что постройка не нарушает норм градостроительства и пожарной безопасности. Работает это по той же процедуре. Только вы уведомляете не до начала работ, а уже постфактум, если вы сделали реконструкцию несколько лет назад.
Если у семьи есть право на материнский капитал, его можно направить как на строительство дома, так и на его реконструкцию [3, 4]. Но тут действует несколько важных условий:
- После работ площадь жилья увеличится не меньше, чем на учетную норму на одного человека. Этот показатель может разниться, например, в Москве он составляет 10 кв. м [5].
- Дом и земля зарегистрированы на владельца сертификата или его супруга.
- Работы выполняет подрядная организация с договором и счетом.
- Жилое здание находится на территории России и предназначено для постоянного проживания.
- Все члены семьи сохраняют право собственности после реконструкции.
Такой тип домов характеризуются тем, что жилой дом состоит из блоков, соединенных общими боковыми стенами. Каждый такой блок имеет отдельный выход и предназначен для проживания одной семьи.
- К основным признакам реконструкции относятся надстройка этажей, пристройки к дому, изменение количества и расположения оконных и дверных проемов, а также перепланировка с изменением несущих стен.
- Разрешение на реконструкцию оформляется по уведомительному принципу: собственник направляет уведомление в администрацию, которая в течение семи рабочих дней проверяет соответствие параметров реконструкции требованиям.
- После завершения работ собственник должен подать уведомление о завершении реконструкции с новым техническим планом для внесения изменений в ЕГРН и регистрации обновленной площади, этажности и других характеристик.
- Реконструкция без уведомления может повлечь штрафы, признание самовольной постройки, проблемы при продаже дома и требования привести объект в соответствие с законом.
- Для реконструкции можно использовать материнский капитал, но есть ряд условий, которые должны при этом быть соблюдены.
- Владельцам таунхаусов и домов блокированной застройки требуется согласование с соседями и дополнительные разрешения, тогда как владельцы ИЖС и домов в СНТ могут ограничиться уведомлением.
