Конституционный суд (КС) разрешил регистрацию граждан по месту пребывания в апартаментах, являющихся нежилым помещением, в порядке, установленном для аналогичной регистрации в квартирах. До сих пор зарегистрировать свое пребывание можно было только в апартаментах с гостиничным статусом. Суд поручил законодателю и правительству разработать изменения в действующее правовое регулирование с учетом различных обстоятельств, например особенностей нежилого помещения.
С жалобой до КС дошла жительница Санкт-Петербурга Виктория Пиунова. Через паспортный отдел управляющей компании в МВД она хотела зарегистрировать себя, мужа и двух детей в апартаментах гостиничного типа, имеющих статус нежилого помещения и принадлежащих ее свекрови. Но ей было отказано. Нижестоящие суды этот отказ поддержали, отметив, что регистрация по месту пребывания на основании заявления граждан в апартаментах законодательством не предусмотрена, а регистрацию в гостинице осуществляет ее администрация. Непосредственно это здание с апартаментами предназначено для размещения гостиницы, а само помещение, на регистрации в котором настаивала заявительница, в состав гостиничного фонда не включено.
В современных условиях распространено фактическое проживание граждан в нежилых помещениях, которые, согласно проектной документации, сходны с квартирами, но не входят в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения, – они объективно могут использоваться для личных, семейных, домашних, бытовых нужд, разъяснил КС. Суд пришел к выводу, что невозможность осуществить в них регистрацию ограничивает право на свободный выбор места пребывания. Кроме того, КС усмотрел и нарушение права частной собственности, так как владельцы апартаментов не могут свободно их использовать для личных нужд, поскольку ни сами собственники, ни пользователи (например, близкие родственники) не имеют возможности там зарегистрироваться.
Суд напомнил, что возведение зданий с нежилыми помещениями часто осуществляется в зонах, в которых не столь большое значение, как при жилой застройке, имеют градостроительные нормативы. Соответственно, застройщик избегает части расходов, что снижает стоимость данной недвижимости. При этом проживающие в ней граждане все равно пользуются окружающей инфраструктурой и благоустройством, нагрузка на которые увеличивается.
В итоге ст. 2 и 3 закона «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства» и п. 3, 12 и 14 правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета признаны не соответствующими Конституции. Дело Пиуновой будет пересмотрено. КС предписал законодателю внести изменения, а до этого момента регистрация собственников и их близких родственников по месту пребывания в апартаментах будет осуществляться органом регистрационного учета. Но это не возлагает на органы публичной власти дополнительных обязанностей по благоустройству территории, созданию и поддержанию на ней социальной, транспортной и иной инфраструктуры, уточнил суд. Все ранее вынесенные судебные решения, аналогичные делу Пиуновой, подлежат пересмотру и будут решаться в пользу граждан, указывает управляющий партнер адвокатского бюро «ЭЛКО профи» Елена Козина.
Отсутствие своевременных изменений в законодательстве привело к тому, что нормы о регистрации неоправданно ограничивали права «жильцов» апартаментов, что и потребовало вмешательства, считает к. ю. н., доцент Юридического института РУДН Петр Петкилев. Президент напрямую еще в 2020 г. поручил определить статус помещений в многофункциональных зданиях, напоминает зампредседателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян. Люди годами живут в серой зоне и решение КС стало неизбежным инструментом заполнения законодательного вакуума, считает она. Управляющие организации, обслуживающие как многоквартирные дома, так и апарт-комплексы, несут ответственность за безопасность проживания, но при этом отрезаны от информации о том, кто реально проживает и зарегистрирован в помещениях, МВД им эти данные не передает, отмечает эксперт.
Последние годы новых апарт-комплексов на рынке не появляется, но большой объем площадей в строящихся сегодня комплексах еще находится в реализации, рассказывает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. В Москве это проекты, зачастую превосходящие по многим характеристикам классические квартиры. Апартаментам без прописки приходилось привлекать потенциальных покупателей яркой архитектурой, нестандартным авторским благоустройством, наличием развитых сервисов и общественных пространств, перечисляет он. Причем стоимость квадратного метра в них, в том числе и из-за отсутствия возможности регистрации, ниже, чем в классическом жилье, на 15–20% и более. Решение КС можно назвать одним из элементов так называемой легализации апартаментов, о которой на рынке говорят уже более 10 лет и которой рынок ждет. Это приведет к тому, что цены на них будут расти опережающими темпами и стремиться к балансу с ценами на жилье, резюмировал Ручьев.
Решение КС – серьезный стимул для нового цикла законотворческой дискуссии по поводу апартаментов, ведь речь идет только о временной регистрации, а не о постоянной, обращает внимание управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Из потенциальных плюсов для владельцев апартаментов в постановлении КС есть два вывода. Первый – по мнению КС, регистрация в нежилых, но фактически используемых для постоянного пребывания помещениях не должна быть сложнее, чем регистрация в жилых помещениях. Второй, по словам Сырцова, заключается в том, что регистрация – это не обязанность, а право жителя нежилого помещения. Таким образом, несмотря на дискуссии о статусе апартаментов, административная практика уже складывается не в их пользу: в Москве их фактически запретили строить и предложение на рынке новостроек сокращается, говорит Сырцов.
Практический эффект решения КС для рынка не стоит переоценивать, особенно в премиальном сегменте, считает топ-брокер Whitewill Екатерина Левина. В премиальном сегменте апартаменты приобретаются не как основная недвижимость, и покупатели, как правило, уже имеют постоянную регистрацию и не зависят критически от статуса объекта. Эффект скорее выразится в плавном росте интереса и ликвидности, считает Левина. В силу того что разрешения на строительство преимущественно выдаются на жилые дома, постановление суда скорее будет иметь точечное влияние на уже построенные или достраивающиеся объекты, резюмирует эксперт.
