По мнению экспертов, появление стандарта по отделке должно сократить число споров как между заказчиками и подрядчиками, так и между дольщиками и застройщиками и сделает процесс приемки квартир более понятным
В России в этом году должен появиться стандарт по отделке в новостройках. С предложением обязательно включать в проектную документацию параметры отделки на январском совещании с членами правительства выступил президент России Владимир Путин. Вице-премьер Марат Хуснуллин эту идею поддержал.
Разработкой стандарта ГОСТ Р «Отделочные работы. Требования к приемке работ» занимается Минстрой совместно с Росстандартом и профессиональным сообществом. Вместе с экспертами разбираемся, как сейчас регулируется отделка в новостройках и что даст покупателям и застройщикам появление нового стандарта.
Сейчас требования качества отделки в новостройках регулируется нормами гражданского права, законодательства о градостроительной деятельности, законом о долевом строительстве, а также техническими регламентами и отраслевыми стандартами, рассказывает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По данным Росстандарта, сейчас разработано свыше 100 стандартов в области отделочных материалов.
В 2025 году вышел приказ Минстроя, который устанавливает минимальные требования к отделке. «По сути, это пороги, ниже которых уже нельзя снижаться, если заявляется отделка. В него включены вполне прикладные параметры: например, допустимые отклонения стен от вертикали, требования к обоям, плитке», — пояснил гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.
В то же время у застройщика при разработке проектной документации есть выбор: руководствоваться действующими стандартами или сводами правил или разработать и утвердить свой собственный стандарт организации (СТО), что предусмотрено отдельным регламентом, добавил Антон Глушков. Если требования к качеству напрямую не урегулированы законодательством или есть спорные моменты, тогда этим вопросом занимаются суды.
«Сейчас суд при разрешении споров о качестве руководствуется мнением эксперта. Он может заявить, что, по его мнению, есть дефект. А если два эксперта заявят разные мнения, то суд сам решает, кому из этих экспертов стоит доверять, или запросит мнение третьего эксперта», — пояснил руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.
Новый стандарт должен унифицировать требования к отделке в новостройках и поможет избежать недоделок при сдаче объектов. «В настоящее время стандарт еще не утвержден, его финальные положения проходят процедуры согласования, издательского редактирования и нормоконтроля», — рассказали «РБК Недвижимости» в пресс-службе Минстроя.
Как уточнили в пресс-службе Росстандарта, в готовящемся документе будут установлены критерии качества для различных классов отделки, предельные отклонения от плоскостности, прямолинейности, вертикальности, горизонтальности, соответствия отделочных работ требованиям качества при визуальном контроле. «Готовящийся ГОСТ устанавливает требования к качеству поверхностей потолков, стен, полов с нанесенным в процессе отделки покрытием. Причем впервые эти требования будут разделены на восемь классов», — отметил Кирилл Холопик.
Например, допустимое отклонение от вертикали стены, отделанной плиткой, для первого класса — 2 мм, для восьмого класса — 14 мм. Кроме того, от класса отделки будет зависеть и цена. «Причем разные элементы отделки могут быть разного класса. Например, если хочешь идеальные полы, а качество потолков тебе безразлично, то укажи в договоре класс отделки полов — первый, а потолков — восьмой», — объясняет руководитель ЕРЗ.РФ.
Чтобы готовящийся стандарт стал обязательным для применения всеми застройщиками, его требования должны быть напрямую прописаны в контракте или договоре ДДУ либо его положения должны быть внесены в Реестр требований, добавил Антон Глушков.
Необходимость введения стандарта по отделке эксперты объясняют несколькими причинами. Во-первых, на это повлияло распространение квартир с отделкой и рост числа претензий к качеству ремонта от застройщика. «Причем отсутствие четких критериев позволяет трактовать одни и те же дефекты по-разному», — отметил глава НОСТРОЙ.
По оценкам ЕРЗ.РФ, совокупные суммы выигранных в судах исков дольщиков к застройщикам составили более 100 млрд руб. «Это стало угрожать стабильности отрасли. Стало понятно, что нужны меры, которые, с одной стороны, обеспечат должное качество отделки. С другой стороны, защитят застройщиков от злоупотреблений со стороны так называемых потребительских террористов. ГОСТ — одна из таких мер», — пояснил Кирилл Холопик.
Похожую точку зрения озвучили застройщики. «Существенная доля квартир с отделкой̆ при отсутствии четко зафиксированных требований к ее составу и качеству приводит к росту числа спорных ситуаций при приемке. Без однозначных критериев того, что считается нормой, а что дефектом, эта зона становится источником конфликтов», — добавил директор по стратегии и продажам новостроек группы «Плюс» (входит в ГК «Самолет») Алексей Чапик.
Вице-премьер Марат Хуснуллин на совещании президента России с членами правительства в январе сообщил, что ГОСТы по отделке будут доработаны до конца первого квартала. «Раньше в основном жилье строилось без отделки, не было этих проблем при приемке квартир. Так как сейчас большинство жилья стало строиться с отделкой, правовая неурегулированность привела к определенным спорам и недопониманиям, — отметил он. — Сейчас мы эту работу с Минстроем доделаем, выпустим все соответствующие постановления и будем дальше продолжать строить уже максимально с отделкой».
По мнению экспертов, появление стандарта по отделке должно сократить число споров как между заказчиками и подрядчиками, так и между дольщиками и застройщиками и сделать процесс приемки квартир более понятным.
«Введение стандарта по отделке в новостройках даст покупателям понятные и проверяемые критерии качества вместо оценки «на глаз», упростит приемку квартиры, снизит число споров о том, что считать дефектом, и усилит защиту прав за счет прозрачных требований к результату работ и процедурам контроля», — считают в Росстандарте. В то же время если покупатель новостройки хочет идеальную отделку, то ему нужно будет заплатить по расценкам для первого класса, добавил Кирилл Холопик. «Нет денег — бери класс пониже. Но, будь добр, не расстраивайся из-за некоторых неровностей или царапин», — отметил эксперт.
Для застройщиков стандарт станет единым ориентиром для подрядчиков и поставщиков, поможет стандартизировать техзадания и внутренний контроль, сократить переделки и сроки устранения замечаний, отметили в Росстандарте. Кроме того, документ поможет повысить юридическую определенность. «Поскольку появляется общий язык требований, допусков и правил приемки, на который можно опираться в договорной и претензионной работе», — пояснили в пресс-службе ведомства.
Точный эффект на рынок новостроек от введения стандарта по отделке, по словам экспертов, можно будет оценить после его опубликования. И здесь многое зависит от того, как прописаны требования к отделке. «С одной стороны, если чрезмерно зарегулировать, то возникают риски, что спрос в определенный момент может не совпасть с обязательными стандартами. С другой стороны, если стандарты будут слишком общими, их можно будет легко обойти или реализовать формально», — пояснил глава РАСК.
Похожую точку зрения озвучил представитель «Самолета». «Если требования будут сформулированы размыто или, наоборот, чрезмерно формально, стандарт может начать работать не как ориентир качества, а как повод для споров, затягивания приемки или давления на застройщика. В этом случае конфликтов станет не меньше, а больше», — пояснил эксперт.
Вместе с тем, проект ГОСТа по отделке, по оценкам ЕРЗ.РФ, покрывает не более 30% видов дефектов, которые являются предметами споров. «Поэтому проблема решится лишь частично. Так что поле для споров о качестве останется, значит, останется и потребительский терроризм», — говорит Кирилл Холопик. При этом, по его мнению, дифференциация качества отделки не приведет к росту цен и сроков строительства.
В случае если отделка в новостройках станет обязательным нормативным требованием, к этим рискам добавятся и экономические последствия. По оценкам экспертов, базовая чистовая отделка увеличивает себестоимость в среднем на 10–20%, что в абсолютных значениях может составлять несколько десятков тысяч рублей на квадратный метр. «Дополнительно может усилиться дефицит квалифицированных рабочих в отделочных специальностях, что отразится на стоимости работ и сроках строительства», — указал Алексей Чапик.
В целом стандарт отделки эксперты называют закономерным этапом развития рынка жилья. «Несмотря на возможные краткосрочные издержки, в долгосрочной перспективе его внедрение способно принести пользу и покупателям, и застройщикам, сделав рынок более цивилизованным и предсказуемым», — заключил Андрей Глушков.
